La temporada de calefacción está aquí y las facturas de gas aumentarán drásticamente para los propietarios cuyas propiedades usan sistemas de calefacción central, hornos y calentadores de agua domésticos. Sin embargo, estos sistemas de calefacción pueden medirse y los residentes deben facturar su parte de la factura del gas. Los propietarios y administradores de propiedades que no conocen esta opción pagarán significativamente más dinero por la calefacción de lo que necesitan.
Si un complejo de múltiples inquilinos se mide individualmente para el calor, y los residentes facturan por su propio uso, el consumo de gas tiende a ser menor … ¡a veces hasta en un 35%! Un menor consumo de gas resulta en menores costos para el propietario, alquileres más competitivos y una percepción por parte de los inquilinos potenciales de que la comunidad es menos costosa. Incluso cuando un propietario factura a los residentes por gas utilizando un método RUBS (Ratio Utility Billing System), si el consumo es mayor, la parte del propietario de los gastos de servicios públicos, o la deducción de área común (CAD), también es mayor.
CONVIERTA LOS GASTOS DE GAS EN INGRESOS
Muchos propietarios y gerentes no son conscientes de que estos sistemas de calefacción (radiadores de placa base, fan coils, hornos, calentadores de agua domésticos y radiadores de vapor) pueden medirse de manera asequible para el uso individual de los inquilinos. Combine la medición de calor con la facturación de gas residente y obtendrá una combinación rentable que aumentará los ingresos operativos netos, aislará su balance general del aumento de los precios de los servicios públicos y aumentará el valor de su propiedad.
UN ENFOQUE MEJOR A LA FACTURACIÓN DE UTILIDAD RESIDENTE
La medición de calor, también conocida como "asignación de calor" o "asignación de costos de energía", es beneficiosa para los propietarios y residentes. Es la forma más justa de facturar a los inquilinos su parte del gasto de gas porque:
- Solo pagan por el gas que usan
- Se benefician financieramente cuando conservan
- La tarifa de gas se descuenta porque las propiedades de medición maestra generalmente se cobran a una tarifa comercial.
Los propietarios que instalen un sistema de medición de calor y pasen de los servicios públicos pagados por el propietario a los residentes, pueden esperar que el consumo total de gas en sus propiedades disminuya de manera considerable. Los datos recopilados de la medición directa se pueden usar para monitorear posibles problemas de mantenimiento, mejorar la eficiencia energética y ahorrar dinero en la propiedad. Lo que es aún más notable, algunos propietarios multifamiliares que han medido el calor, han experimentado una disminución en el consumo de otras utilidades, ¡aunque esas utilidades no fueron medidas!
Si posee y opera una propiedad de crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos, la medición de calor es una opción muy convincente. La razón es que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD) no permite que los inquilinos sean facturados por servicios públicos utilizando un método RUBS. La medición de calor le permite recuperar de manera equitativa la parte del gasto de gas de los residentes y fomentar el uso responsable de energía.
Cualquier complejo multifamiliar que use un sistema de calefacción central debería considerar la implementación de un sistema inalámbrico de medición de calor.
COSTOS DE INSTALACIÓN DE MEDICIÓN DE CALOR
La medición de calor es muy asequible en comparación con los sistemas de submedición de electricidad, gas o agua porque el equipo es económico y la instalación no requiere los servicios de un plomero o electricista con licencia. Para un complejo multifamiliar que utiliza hornos, radiación de placa base o unidades de fan coil, espere gastar $ 195 – $ 250 por unidad para un sistema de medición de calor inalámbrico completo que esté listo para la facturación. En complejos multifamiliares que usan hornos individuales y calentadores de agua domésticos, el precio aumenta a $ 390 – $ 500 por unidad porque necesita dos metros por apartamento.
EL PROCESO DE INSTALACIÓN DE MEDICIÓN DE CALOR
Un sistema de medición de calor se puede instalar rápidamente. Un técnico capacitado pasará aproximadamente 30 minutos instalando un medidor de calor en un radiador o horno de la placa base. Dos técnicos que trabajan en un complejo de 100 unidades pasarán menos de una semana para tener un sistema completo de medición de calor en funcionamiento y listo para la facturación.
UNA VISIÓN GENERAL DE LOS SISTEMAS DE CALEFACCIÓN CENTRAL
Hay una variedad de sistemas de calefacción central en uso en complejos multifamiliares en todo EE. UU., Pero en general, se dividen en dos categorías:
- Hornos: El gas se suministra desde una línea central de medición maestra que está conectada a hornos en múltiples apartamentos / casas adosadas
- Sistemas hidrónicos centrales: caldera central conectada a la radiación del zócalo y unidades de fan coil en apartamentos.
El bajo costo y la eficiencia de los sistemas de calefacción central los convierten en una opción popular en la industria multifamiliar.
HORNOS
Los hornos son, con mucho, los sistemas más fáciles de medir porque el equipo funciona de manera simple. Los hornos queman gas para calentar el aire que luego circula por una unidad de apartamento. Cada horno tiene una clasificación de BTU de entrada. Esta calificación y la cantidad de tiempo que el horno funciona se utilizan para calcular la cantidad de gas utilizado por el inquilino. Multiplique la cantidad de consumo por la tarifa del gas y podrá calcular la factura de cada residente.
SISTEMAS DE CALEFACCIÓN HIDRÓNICOS CENTRALES
Un sistema de calefacción central hidrónico generalmente consta de lo siguiente:
- Una caldera central (calentada por gas o petróleo)
- Una bomba de agua para hacer circular agua caliente.
- Radiadores de placa base o fan coils (en los apartamentos)
- Termostatos
- Un circuito de tuberías para que el agua corra desde la caldera hasta el departamento y viceversa.
CÓMO FUNCIONA LA RADIACIÓN BASEBOARD
Una caldera de gas, petróleo o vapor, generalmente ubicada en el sótano o en la planta baja de un complejo de apartamentos, calienta el agua a una temperatura preestablecida. Cuando un termostato en la unidad de un residente requiere calor, el agua caliente se bombea a través de un circuito de tuberías al radiador del zócalo en el departamento. Cuando el agua caliente pasa a través del tubo de aleta en el radiador del zócalo, calienta el aire causando una corriente de convección. El aire caliente ascendente extrae aire frío de debajo del dispositivo que luego se calienta. Cuando se alcanza la temperatura deseada, el termostato apaga el flujo de agua caliente e interrumpe el proceso de calentamiento.
A medida que el agua caliente pasa a través del tubo de aletas en el radiador del zócalo del apartamento, se enfría. El agua más fría se bombea nuevamente a través de la tubería de cobre (el sistema de retorno) a la caldera. La caldera vuelve a calentar el agua más fría y este proceso continúa mientras los residentes requieran la calefacción del apartamento.
LOS BÁSICOS DE LA MEDICIÓN DE CALOR DEL SISTEMA HIDRÓNICO CENTRAL
Para asignar la cantidad de gas que usa un residente, un pequeño dispositivo electrónico (medidor de calor) instalado en el radiador del zócalo o la bobina del ventilador en las pistas del apartamento:
- Cuando el termostato pide calor
- Cuánto tiempo dura el calor
- La temperatura del agua que corre por la tubería y la velocidad del ventilador (fan coils).
Dentro del medidor de calor hay un transmisor inalámbrico que envía datos grabados y cualquier información de error a una computadora ubicada en el centro llamada "recolector de datos". La información de error puede incluir el estado de las válvulas de zona, alertas de manipulación y más.
El recopilador de datos se conecta a una línea telefónica o a Internet. El propietario, el administrador de la propiedad o la empresa de facturación pueden descargar los datos de consumo y error de forma remota, y usarlos para la facturación, el análisis de datos y / o el monitoreo de los residentes.
CÁLCULO DE LA CUENTA DE CALOR DE UN RESIDENTE
Los cálculos utilizados para facturar el calor hidrónico son complejos. Incorporan datos de tiempo de ejecución del medidor de calor del residente y otros factores estándar (longitud de la placa base, clasificación BTU, etc.) para determinar una cantidad asignada de gas utilizado (en termias, BTU o CCF). Esta cantidad de consumo se multiplica por la tarifa de gas del medidor maestro ($ / CCF) para calcular la factura de un residente.
Debido a que estos cálculos son muy complicados, las facturas de calefacción para residentes a menudo se calculan incorrectamente. Esto lleva a un pago insuficiente por parte de los residentes o una sobrefacturación por parte del propietario. La sobrefacturación es una situación grave que puede hacer que el propietario obtenga un asiento de primera fila en la "caseta de perro" de la comisión de servicios públicos (PUC). La sobrefacturación debe evitarse a toda costa.
¿ES MEDIDOR DE CALOR LEGAL?
La medición de calor es legal en casi todos los estados. Sin embargo, es importante confirmar con los reguladores estatales, del condado y de la ciudad donde se encuentra su propiedad, que puede facturar a los residentes por calefacción utilizando un método de asignación. Además, su lenguaje de arrendamiento debe incluir una disposición, firmada por el inquilino, acordando que el propietario puede facturar los servicios públicos.
Existe un cuerpo sustancial de ciencia e ingeniería detrás de la medición de calor que lo convierte en un método legal y confiable de facturación de combustible para calefacción. La Sociedad Estadounidense de Ingenieros de Calefacción, Refrigeración y Aire Acondicionado, Inc. (ASHRAE) ha publicado un documento de ingeniería integral que describe todas las facetas de la medición de calor y la asignación de costos titulada: "ASHRAE Guideline 8-1994: Energy Cost Aslocation for Multi- Ocupación Edificios Residenciales ". El documento se puede comprar en: http://www.ashrae.org.
CONCLUSIÓN
Ahora es el momento perfecto para aprovechar los beneficios que puede brindar la medición del sistema de calefacción central en su complejo multifamiliar. Reducirá sustancialmente sus gastos de servicios públicos, hará que su propiedad sea más competitiva y se protegerá de los aumentos de las tarifas de gas. Es simple, asequible y el proceso de medición se puede completar rápidamente.
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